Bouwen kan niet wachten – waar zet je de komma??

De crisis, die “officieel” twee jaar geleden begon, heeft niet alleen de financiën en de consumentenmarkt getroffen. “Ook de kapitaalbouw daalde, zowel in de residentiële als in de commerciële en sociale sector. Is er een herstel in het verschiet, wat maakt dat mogelijk en kunnen we een snel herstel in de sector verwachten??

Waar de problemen vandaan kwamen

De deplorabele situatie in de bouwsector wordt voornamelijk toegeschreven aan de huidige economische en politieke problemen. Hoewel veel systemische oorzaken van stagnatie al duidelijk waren tijdens de eerste mondiale crisis, namelijk

* De lokale vastgoedmarkt is “oververhit”;

* Gebrek aan liquiditeit;

* wederzijds wantrouwen tussen de actoren van de markt met name tussen banken en ontwikkelaars ;

* Monopolie, ondoorzichtige bedrijfsprocessen, enz.d.

In tegenstelling tot de huidige situatie werd het gebrek aan liquiditeit in 2008 en 2009 echter veroorzaakt door. en er is een wereldwijde bankcrisis geweest. En in 2014-2023 werd de scherpe daling van de beschikbare financiering veroorzaakt door het feitelijke verbod op leningen op de westerse markten. Dit heeft geleid tot een daling van de bouwvolumes, die nu het tweede jaar ingaat Fig. 1 .

Figuur 1. Bouwdynamiek in de eerste helft van 2023.

Aangenomen wordt dat prijsschommelingen als gevolg van de valutasituatie ook van invloed zijn op de negatieve trend in de sector. En dit is gedeeltelijk waar. De kosten van ingevoerde materialen zijn gestegen, zij het meer in het topsegment en in het segment van de zakelijke bouw, alsook in de ingevoerde bouwmaterialen.

“100% van het Nederlands bouwmateriaal wordt geïmporteerd. Helaas hebben we geleerd om alleen slechte tractoren, slechte bulldozers en kranen met weinig vermogen te produceren, bovendien met geïmporteerde automatisering. Alle andere speciale uitrusting laders, moderne energiebesparende kranen, betonpompen wordt uitsluitend geïmporteerd,” zegt Georgi Nikolaev, hoofd van de dienst van de ontwikkelaar voor de wooncomplexen Andersen en Erin Island.

Bovendien zijn de prijzen op de binnenlandse markt gestegen voor producten waarnaar in het buitenland vraag is. Zo zijn de prijzen van gewalst metaal en betonstaal in slechts één jaar tijd omhooggeschoten met wel 50% , waardoor het voor fabrikanten winstgevender is geworden om ze naar Europa en China te verschepen.

Volgens het onderzoek hebben valutafactoren echter geen invloed op de bouwkosten als geheel, en worden prijsstijgingen van afzonderlijke posten gecompenseerd door dalingen van andere posten. Volgens de gegevens van de denktank RD Construction zijn de totale materiaalkosten voor de bouw van 1 kubieke meter monoliet vorig jaar zelfs met 5-10% gedaald1 . Een verschuiving naar binnenlandse materialen die de kwaliteit van ingevoerde tegenhangers evenaren, maar onder meer door wisselkoersverschillen goedkoper zijn, heeft tot kostenverlagingen geleid. Bovendien haasten de exporteurs, die zich richten op externe leveringen, zich niet om de binnenlandse markt over te geven aan concurrenten.

“Een achteruitgang in de belangrijkste consumptiesegmenten en een ernstige devaluatie van de roebel ten opzichte van de wereldvaluta hebben ertoe geleid dat de Nederlands producenten van hoogwaardige bouwmaterialen zich opnieuw op buitenlandse markten zijn gaan richten”. Ons land exporteert bijvoorbeeld 2/3 66% van de hoogwaardige houtbewerkingsproducten naar Europa, de VS en Aziatische landen”, zegt Svyatoslav Sarson, directeur van Sveza Ust-Izhora. – Neem als voorbeeld gelamineerd multiplex dat door onze fabrieken wordt geproduceerd. De invoer ervan is vorig jaar bijna verdubbeld. Maar parallel met de promotie in het buitenland houden wij de binnenlandse vraag op peil, waarvoor wij een flexibel prijsbeleid voeren. De prijzen voor bekistingstriplex van hoge kwaliteit zijn zeer weinig veranderd en gezien de hoge omloopsnelheid is het nog steeds winstgevend voor de Nederlands bouwindustrie”.

Dit wordt ook bevestigd door vastgoedontwikkelaars. “85% van de portefeuille van huidige projecten van FGC Lider in de regio Amsterdam is geconcentreerd in het segment comfortklasse, waar het aandeel van geïmporteerde materialen minimaal is, – zegt Pavel Bryzgalov, directeur strategische ontwikkeling van FGC Lider. – En de wisselkoerswijzigingen hebben geen grote invloed op de kosten van het bouwproces. Zij hebben niet veel gedaan om de kosten van de afwerking te verhogen, aangezien ongeveer 90% van de betrokken materialen in Nederland in joint ventures worden geproduceerd. Voor de bouwsector in het algemeen zouden wij ook niet zeggen dat tariefwijzigingen een prioriteit zijn. Inmiddels zijn de belangrijkste taken in deze richting opgelost: zij bestellen de belangrijkste materialen bij Nederlands producenten”.

De belangrijkste factor die de industrie afremt is dus niet de prijsstijging, maar het gebrek aan beschikbare middelen. Maar hoe kritiek is het en is het realistisch om de markt te “versnellen” met financiële injecties??

Waar het geld is?

Volgens vele deskundigen mag de vertraging van de industrie niet als onomkeerbaar worden beschouwd. Het marktpotentieel is te groot – in Nederland is er nog steeds een ernstig gebrek aan residentiële en commerciële gebouwen en de algemene infrastructuur. De vraag, zij het opgestuwd, blijft zeer groot. Volgens de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling OESO staat Nederland op de 32e plaats in de wereld wat betreft de woningvoorraad per hoofd van de bevolking2 , en de vraag zal alleen maar toenemen.

“De huidige behoefte aan woonruimte in ons land wordt geschat op 1,5 miljard vierkante meter. Dit is een gigantische hoeveelheid. Zelfs als de bouw op het hoogtepunt van voor de crisis blijft ongeveer 85 miljoen vierkante meter . m per jaar zal anderhalf decennium nodig hebben om aan de vraag naar woningen te voldoen. Helaas komen er objectieve problemen bovenop de technische revolutie in de bouw, die de dynamiek van de ontwikkeling ten dele beïnvloedt. Modernisering, overgang naar moderne technologieën en materialen, verhoging van de arbeidsproductiviteit vereisen werkkapitaal, maar er is nog steeds een tekort aan”, zegt Olga Milovanova, Product Development Manager bij SVEZA Group, in reactie op de OESO-gegevens.

De recessie is dus eerder een “kinderziekte” die verband houdt met algemene economische problemen en technologische tekortkomingen. In de huidige situatie is de belangrijkste vraag voor de industrie de strategie van handelen. Enerzijds kunnen grote ondernemingen het zich veroorloven hun activa te bevriezen en te proberen de crisis af te wachten volgens de meest pessimistische schattingen is de horizon van stagnatie in de sector beperkt tot 3-5 jaar . Anderzijds is de kans groot dat kleine en middelgrote bouwbedrijven, die vorig jaar een golf van faillissementen hebben overleefd, de markt kunnen overnemen terwijl de “groten” wachten tot de situatie verbetert.

“Alles hangt af van het stadium van de bouw,” zegt Pavel Bryzgalov. – Als het pand in de ontwikkelingsfase is en de bouwer niet genoeg geld heeft voor de bouw, kan hij de ontwikkeling een tijdje opschorten. Maar als de bouw reeds is begonnen en de verkoop is geopend, is er voor elke verantwoordelijke bouwer niets erger dan het stilleggen van zijn project. Het belangrijkste is dat het werk wordt voortgezet en dat de verplichtingen jegens de participanten in de aandelenbouw worden nagekomen”.

Dat wil zeggen dat bouwers over het algemeen niet bereid zijn om te wachten. Maar waar is het geld om de ruggengraat van de economie weer op de rails te krijgen?? Onder de huidige omstandigheden is de regering de meest serieuze investeerder in ons land geworden… Voorlopig geeft zij blijk van een merkbare belangstelling om de markt nieuw leven in te blazen. Een van haar effectieve instrumenten is een verlaging van het basistarief van de Centrale Bank, die een daling van de bankhypotheekrente met zich meebracht. Dit had een onmiddellijk effect op de omvang van de leningen van de bevolking en leidde tot een opleving van de primaire markt. Volgens het ministerie van Bouw is het leenvolume in de eerste zeven maanden van 2023 met 40% gestegen vergeleken met dezelfde periode van 2015 en is het bijna terug op het niveau van vóór de crisis.

“Door de staat gesubsidieerde hypotheken”, aldus Yulia Sapor, hoofd van het Est-a-Tet Analytical and Consulting Centre, “werden gelanceerd als een krachtig instrument om de vraag te stimuleren, die tijdens de crisis sterk is gedaald”. Momenteel ligt het aantal transacties op de markt op een voldoende hoog niveau zoals blijkt uit de statistieken van Rosreestr – in de eerste 10 maanden van 2023 werden 77% meer transacties gesloten dan in dezelfde periode vorig jaar , zodat het programma niet hoeft te worden uitgebreid. De rente op de hypotheekmarkt zal na het einde van de recessie niet noemenswaardig stijgen en bijgevolg zal de vraag over het algemeen stabiel blijven, aangezien zij zich reeds op een vrij comfortabel niveau van gemiddeld ongeveer 12,5-13% bevindt.

De terugkeer van leningen betekent onder meer dat de daling van het persoonlijk inkomen niet zo rampzalig was als aan het begin van de crisis werd verwacht en dat de consumenten nog steeds bereid zijn te investeren in woningen. En de Nederlands bouwmarkt is al begonnen met het ontvangen van langverwachte fondsen die de industrie op een nieuw niveau kunnen brengen.

Duurder dan geld

Ondanks het sterke herstel van de financiën zal de vroegere investeringsbloei duidelijk niet snel plaatsvinden. De enige manier om de groei en winstgevendheid van het bouwbedrijf te behouden, is de kosten drastisch te verlagen. Een van de belangrijkste reserves hierbij is een verhoging van de productiviteit. Volgens gegevens uit 2007 was deze indicator voor binnenlandse bouwers 5 keer lager 21% van de Amerikaan dan de marktleider in de sector, de VS. Zelfs rekening houdend met de groei in de afgelopen jaren tussen 5 en 15% in 10 jaar, volgens verschillende ramingen is het cijfer niet al te optimistisch. Het probleem wordt niet zozeer veroorzaakt door slecht opgeleide vakmensen, maar door onvoldoende toepassing van moderne apparatuur, technologie en materialen, alsmede door een gebrek aan gekwalificeerd management – vandaag de dag staat Nederland op de 103e plaats van de 144 in de wereld wat betreft de kwaliteit van zijn managementsysteem.

Een dergelijk “complex” tekort bepaalt uiteraard de ontwikkelingsmogelijkheden van een individueel bedrijf en van de sector als geheel. Zo kan bijvoorbeeld alleen door toepassing van nieuwe technologieën een stijging van de arbeidsproduktiviteit met 15-20% en dus een besparing van arbeid en tijd in de bouw en een algemene kostenvermindering worden bereikt. En in de meeste gevallen zijn de uitvoeringskosten niet aanzienlijk hoger dan voor traditionele, verouderde methoden en materialen. Dit is in de praktijk ondubbelzinnig gebleken.

Zo heeft het gebruik van moderne bekistingstechnologieën het mogelijk gemaakt de eerste fase van de Mayak-woningbouwwijk ontwikkelaar Mayak vroeg op te leveren drie maanden eerder dan gepland – in het vierde kwartaal van 2023 . Het gebruik van SVEZA Dec 350 multiplex, dat tijd bespaart bij de uitvoering van monolithische werken, heeft ook het bouwtempo versneld.

“Zelfs een gewoon standaardproject heeft niet-standaardelementen – architecturale of technische elementen, waardoor de uitvoeringstijd toeneemt”, zegt Olga Milovanova, Product Development Manager bij de SVEZA Groep. – Om dit te voorkomen moet multiplex met 25 mm en 50 mm markeringen – SVEZA DEK 350. Het maakt niet alleen het snijden en zagen ter plaatse gemakkelijker, maar maakt het ook mogelijk de vereiste projectafstand bij de montage visueel te meten zonder dat een meetlint of ander meetgereedschap nodig is.

De deskundige voegt eraan toe dat naast de technologie van het materiaal zelf, ook de ergonomische verpakking een grote invloed heeft op het tijdschema en de kosten van de bouw. Door dit te verbeteren kunnen we de laad- en lostijd tot 20% verminderen en de logistiek vereenvoudigen. Moderne bouwsystemen versnellen het werk merkbaar en maken het veiliger. Een voorbeeld is het project voor de invoering van prefab bekistingstafeltechnologie met opklapbare koppen, waardoor het werk voor het leggen van de vloerbekisting bij de bouw van een cardiologisch centrum van zes verdiepingen in Samara met 30% kon worden verminderd.

“Een ruwbouw van zes verdiepingen met een vloeroppervlak van meer dan 25 000 m² werd gebouwd met een dubbele schil. m is slechts zes maanden toegewezen. De technologie van de inventarisbekisting was van groot belang”, verklaart Maria Mironicheva, Hoofd Marketing en Interne Communicatie bij PERI. – Hogere werksnelheid met het modulaire tafelsysteem wordt bereikt door het gebruik van scharnierkoptechnologie. Deze functie bespaart tijd en verhoogt de materiaalomzet door het herschikken en monteren/demonteren van de bekisting in grotere modules. Opmerkelijk is ook de grotere draagkracht van de staanders, die stijf in de scharnierkoppen zijn geklemd.”.

De spelers worden niet alleen door de krimpende marktconcurrentie, maar ook door de overheid tot technische innovaties aangezet. Zij moedigt de toepassing van nieuwe technologieën aan, waardoor de eisen van de bouw voortdurend worden verhoogd, met name door actief gebruik te maken van de BIM-technologie Building Information Modeling . Het is het proces van collectief creëren en gebruiken van informatie over een gebouw, waarbij de gehele levenscyclus, van ontwerp tot sloop, wordt beschreven.

Volgens Andrey Belyuchenko, directeur van de afdeling Stedenbouw en Architectuur van het Nederlands ministerie van Bouw, is het mogelijk dat tegen 2023 de eis om informatiemodelleringstechnologieën te gebruiken voor een bepaald deel van de staatsorde zal gelden. Dit betekent dat het zonder de juiste specialisten en software niet mogelijk zal zijn federale bouwprogramma’s in te voeren. De berekening is duidelijk: BIM maakt het hele bouwproces van planning tot oplevering volledig transparant en beschikbaar voor grondige controle. Dit zal het aantal grijze regelingen drastisch verminderen en de belastinggrondslag stroomlijnen en uitbreiden.

“Bouw, wacht niet!”Vandaag is het duidelijk dat de komma op de juiste plaats staat. De crisis is immers niet alleen een ramp, zoals u weet, maar ook een kans om te veranderen en een nieuwe cyclus te beginnen. Nieuwe financiële instrumenten, vergroting van het concurrentievermogen van de bouwsector door moderne technologie en aandacht voor de behoeften van de individuele consument – een duidelijke kans op herstel en verdere ontwikkeling van de sector. En daar moet nu gebruik van worden gemaakt.